Con questo articolo vorrei dare qualche consiglio per chi desidera comprare casa, allo scopo di diventare più consapevoli di ciò a cui si sta andando incontro.
La condizione per un acquisto tranquillo di un immobile è di disporre almeno del 40% del prezzo di acquisto. La restante parte si può finanziare attraverso un mutuo, andando a pagare una rata che pesi al massimo il 30% del reddito familiare. Ecco un esempio pratico. Per l’acquisto di una casa che costa 200mila euro sarebbe opportuno finanziare non più di 140mila. Occorre disporre quindi di 60mila euro da dare al venditore e altri 20mila per coprire i costi di acquisto e finanziamento.
E’ necessario considerare le imposte di acquisto, le parcelle notarili per il rogito e l’atto di ipoteca. Inoltre gravano costi come istruttoria e perizia, imposte del mutuo ed eventualmente il costo di intermediazione per l’intervento di un’agenzia immobiliare.
Quali documenti dell’immobile bisogna controllare?
Scelto l’immobile da acquistare, è consigliabile controllare alcuni documenti e tra questi sicuramente:
- visura catastale (contiene l’indicazione della superficie e la piantina aggiornata);
- conformità degli impianti alle leggi
- attestato di prestazione energetica (Ape) che aiuterà a far capire quanto si spenderà per riscaldamento e condizionamento
- titolarità dell’immobile ponendo attenzione se il possesso deriva da una donazione
- situazione ipotecaria verificando che l’immobile sia libero da vincoli
Quale importo posso richiedere con il mutuo?
Per quanto riguarda l’importo del mutuo, viene erogato sulla base del valore di perizia dell’immobile e non sul prezzo pagato. Le banche finanziano l’80% del valore di stima dell’immobile. Il debitore può eventualmente fornire garanzie supplementari all’immobile ipotecato (garanzia di terzi, garanzia di altro immobile non ipotecato). Esistono altri metodi per aumentare la disponibilità di contanti in procinto di acquisto? Se si è lavoratori dipendenti con anzianità di servizio di almeno otto anni, è possibile richiedere un anticipo del 70%. Se si è aderenti ad un fondo pensione del 75%.
E’ fondamentale identificare l’entità massima della rata che si può affrontare richiedendo un mutuo. Il rapporto rata reddito non dovrebbe superare un terzo del reddito disponibile. Ad esempio, con uno stipendio di 2000 euro e una rata auto di 300, il calcolo del reddito disponibile è di 1700 euro.
Tasso fisso o variabile?
La tipologia tasso fisso e tasso variabile sono le due soluzioni maggiormente utilizzate. Negli ultimi mesi le scelte dei mutuatari sono andate per la maggiore per il tasso fisso, a causa del rialzo dei tassi, per aver la certezza della rata dovuta. Secondo tutte le previsioni, la Bce dovrà prossimamente abbassare il costo del denaro e l’Euribor (indice di riferimento). Se ci si sta indebitando al limite delle proprie possibilità il tasso fisso riserva una maggiore sicurezza e un minor stress. A favore del tasso fisso c’è anche il fatto che, se i tassi scendessero molto, si potrebbe surrogare.
Altre soluzioni sono i mutui variabili con il cap (limite di tasso o di rata) e il mutuo a rata protetta che garantisce una minor oscillazione delle rate.
Come confrontare diverse proposte di mutuo?
Per confrontare diverse proposte di mutuo occorre tener conto, oltre che dei tassi, anche delle spese accessorie. Tra le spese accessorie ci sono i costi di istruttoria, i costi di perizia, le spese incasso rata. Un primo sistema per confrontare due finanziamenti, a parità di cifra prestata e durata, è il TAEG (tasso annuo effettivo globale) o l’ISC (indicatore sintetico di costo).
Altro parametro di confronto è l’assicurazione. L’assicurazione contro l’incendio è obbligatoria e il costo può essere frazionato o versato in unica soluzione.
Riassumendo, ecco cosa bisogna dunque confrontare:
- Tasso nominale, durata, ammontare della rata, indice di riferimento e spread
- TAEG
- Spese complessive da sostenere: istruttoria, perizia
- Costo polizza scoppio-incendio
- Spesa per addebito delle rate
- Interessi di mora
- Ammontare dell’ipoteca rispetto al mutuo concesso
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